2018년 수익형 부동산시장 전망

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작년 11월 30일 기준금리가 1.25%에서 1.5%로 0.25%포인트 상승했습니다. 상승폭은 크지 않았지만 6년 5개월만의 금리 인상 단행이었습니다. 장기간 이어져 온 저금리 시대가 드디어 저물고, 2018년에는 본격적∙점진적 금리 인상이 예상됩니다. 금리에 크게 영향을 받는 수익형부동산에 대한 투자 전략을 점검할 필요성이 높아진 한 해입니다.

 

금리 인상에 따른 가격 하락 Risk 높아져

  

기준금리 인상은 대출금리 인상으로 이어집니다. 저금리 시대에는 낮은 금리로 돈을 빌려 수익형부동산을 매입하고자 하는 수요가 많았습니다. 수요자가 많고 저금리로 기대수익률까지 낮아져, 임대료가 오르지 않은 물건의 가격도 크게 상승했습다.

일반적으로 수익형부동산의 기대수익률은 기준금리보다 2~3%포인트 높게 형성됩니다. 물건의 입지∙규모∙임대현황 등에 따라 다르지만, [표1]과 같이 기준금리가 3.25%였던 2011년에 6.0% 내외에 거래됐던 물건이 기준금리가 1.25%까지 떨어졌던 2017년에는 4.0% 내외에 주로 거래됐습니다. 이렇게 낮은 기대수익률에 거래된다는 것은 그만큼 높은 가격에 매매된다는 것입니다. 임대료가 오르지 않았는데도 저금리에 따른 기대수익률 하락으로 20억원이었던 부동산이 30억원까지 가격 상승했습니다.

  

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그런데 작년 11월 한국은행이 6년만에 금리 인상을 단행했습니다. 올해부터는 본격적인 금리 인상 국면에 진입할 것으로 예상됩니다. 경기가 너무 좋아 금리를 올리는 것이라면 임대료도 이에 맞춰 올릴 수 있습니다. 하지만 현 금리 인상은 장기간 이어져 온 저금리에 따른 부작용(가계부채 문제)을 줄이면서 미국의 금리인상과 보폭을 맞추기 위한 경향이 큽니다. 즉, 기준금리 인상이 대출금리 인상으로는 이어지나, 임대료를 올릴 수 있는 상권은 한정적인 상황입니다. 금리 인상에 따른 기대수익률 상승 및 이에 따른 자산가치 하락에 대비해야 할 필요성이 높아진 이유입니다. 

 

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물건∙임차인 관리에 어려움을 느끼고, 임대료 인상도 힘든 상권 내 물건을 갖고 있는 건물주라면 좋은 가격에 팔고 나오는 것도 긍정적으로 검토할 필요가 있습니다. 반면 입지적 여건 양호해 공실 위험이 적고 소폭이라도 임대료를 점진적으로 올리는 것이 가능한 물건이라면 계속 보유하면서 운용하는 것이 바람직합니다.  


투자자 입장에서는 물건 가격이 높아져 있음을 우선 인지하고, 금리 인상시기에는 무리한 대출을 피하고 가용한 자금 한도 내의 투자 의사 결정이 필요합니다. 또한 소폭이라도 임대료 인상이 지속적으로 가능한 안정된 상권이나 뜨는 상권으로 투자 물건을 한정할 필요가 있습니다.

   

토지 평당 단가로 거래되는 물건 조심

  

수익형부동산을 사고 팔 때 일반적으로 기준이 되는 것은 기대수익률입니다. 그럼에도 불구하고 최근 쓸만한 수익형부동산 매물이 줄어들자 수익률이 아닌 토지 평당 단가로 투자자를 유혹하는 물건들이 늘어났습니다. 수익률이 2%도 채 나오지 않는 물건을 “대로를 접한 곳이니 평당 5000만원이면 싼 거다.”와 같이 홍보합니다. 이렇게 낮은 수익률의 물건을 매입하기 위해서는 적어도 다음 조건 중 하나는 충족해야 합니다. ①성수동 카페거리나 익선동과 같이 핫플레이스로 빠르게 떠올랐고 향후에도 성장 가능성이 높아 물건 가격이 갑자기 올라갔으나, 아직 임대료가 따라오지 못하는 곳입니다. 이런 곳들은 2%에 매입을 해도 상권을 형성하면서 지속적 임대료 인상이 가능해 수익률이 빠르게 개선되고, 자산 가치도 상승할 가능성이 높습니다.  


또는 ② 현 건물주가 임대료 관리를 잘 하지 않아서 임대료가 현저히 낮은 물건도 매입 후 임대료 개선을 하면 됩니다. ③상권의 위상과 맞지 않아 리모델링이나 신축을 통해 임대료 개선이 충분히 가능한 물건도 투자 검토할 만합니다.

이런 조건 중 어느 하나도 충족하지 못하면서, 향후에도 상권 형성이 되기 어려운 지하철역에서 멀리 떨어진 물건을 “강남에서 평당 4000만원이면 싸다 무조건 사야 한다.”등과 같이 홍보하는 물건 투자에 주의해야 합니다. 임대료를 낮게 받는 데에는 다 그만한 이유가 있습니다. 수익률 개선을 하겠다고 임대료를 올리면 바로 공실로 이어지거나, 신축을 했는데 건축비만 들어가고 임대료 인상은 쉽지 않은 곳들이 많습니다.

  

분양상가보다는 택지지구 내 겸용주택 부지에 관심

  

신규 분양 상가 투자를 검토할 때는 반드시 분양사무소에서 홍보하는 예상 임대료가 아닌 실제 가능 임대료를 기준으로 투자 여부를 판단해야 합니다. 분양 상가의 경우 초기 공실 리스크가 크고 입지가 좋은 곳은 가격이 비싸 실제 임대 시 임대수익률이 예상보다 낮은 경우가 많습니다.

분양상가는 대부분 아파트 택지지구 내 단지내상가나 근린상가인 경우가 많습니다. 예전에는 택지개발 시 아파트블록만 계획을 했으나, 최근에는 상가주택을 지을 수 있는 겸용주택블록도 함께 계획합니다. 통상 1층에 상가, 2~3층에 임대 가능한 소형 주택, 4층에 주인세대 등이 거주 가능하게 계획된 곳이 많습니다. 택지 분양 가격에 따라 수익성이 달라지지만 지하철역이 가깝거나, 하천 등 택지지구 내 주요 녹지공간을 접하고 있는 곳의 가치는 상승할 가능성이 높습니다. 현 정부의 <주거복지로드맵>에 따라 공급될 택지 지구 내에 이러한 겸용주택부지 분양 물량이 있다면 관심을 갖고 입찰 공고를 눈 여겨 볼 필요가 있습니다.