양도세 중과되는 다주택자 절세팁

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41일 이후부터  조정대상지역 내 보유 주택이 2채 이상인 다주택자가 주택을 양도할 경우 기존 양도소득세 세율에 10~20%의 세율을 더하여 세금을 납부해야 합니다.  그리고  지난해 1213일 정부는 임대주택 활성화 방안을 통해 임대사업자로 등록하고 8년 이상 준공공임대주택을 공급하는 다주택자에게는 양도소득세 등 각종 세금 감면과 건강보험료 감면 등 다양한 인센티브를 주겠다고 발표했습니다. 다양한 임대사업자 등록 인센티브에도 불구하고 다주택자들의 셈법은 여전히 복잡합니다.  양도소득세 폭탄을 피하려면 임대사업자로 등록해야 하는데, 등록하고 세제혜택을 받으려면 8년간 집을 팔지 못하게 됩니다. 4월 이전에는 그 전에 집을 팔아야 할 지 말지 여부가 고민거리였는데, 이제는 임대주택 등록을 해야 할지 말아야 할지에 대한 고민이 추가된 것입니다.   

 

주택임대사업자 등록 혜택 

 

 

주택임대사업자로 등록하더라도 집값과 보유주택수, 임대소득에 따라 세금 감면으로 볼 수 있는 혜택이 천차만별로 적용되기 때문에 다주택자라면 꼼꼼하게 정책을 뜯어보며 가장 이득이 되는 방법을 찾는 것이 좋습니다

 

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임대소득 연 2000만원 이하, 3주택자 이상은 임대주택 등록 유리 

  

 

이번 정책은 3주택 이상 다주택자의 세금 부담이 늘도록 설계됐습니다예를 들어 연 2000만원 이하의 임대소득을 거두더라도 본인이 사는 집 외에 두 채를 전세 임대했다면 전세보증금을 간주임대료로  환산해 소득세를 내야 합니다. , 전용 60㎡ 이하, 공시가 3억원 이하는 비과세입니다.

 

주택임대소득이 연 2000만원 이하인 임대소득자에게도 2019년부터는 분리과세가 적용되는데, 임대주택사업자로 등록하면 세제혜택을 볼 수 있습니다. 현재는 분리과세 때 필요경비율이 60%가 적용되는, 앞으로는 70%가 적용되며 임대주택사업자로 등록하지 않으면 50%가 적용됩니다.

 

2000만원의 임대소득을 올리는 경우 현재 임대주택사업자는 14만원의 임대소득세를 내야 하지만, 앞으로 8년 임대 등록 때 7만원만 내며 됩니다. 미등록시에는 현재 56만원에서 향후 84만원으로 임대소득세가 늘어나게 됩니다.

 

건강보험료 절감 효과도 있습니다. 2000만원 이하 분리과세대상자는 임대의무기간 건보료가 40%(4), 80%(8)가 감면될 예정입니다.


국토교통부에 따르면 서울에서 3주택 보유자가 2가구를 임대 등록해 8년간 임대하면 임대주택을 등록하지 않았을 때보다 연간 935만원의 세금을 아낄 수 있다고 합니다. 여기에는 취득세, 재산세, 양도세, 종부세, 건보료 등 모든 세금 혜택이 적용된 경우를 대상으로 한 것입니다.

 

다만, 서울 평균 아파트 값이 7억원이고 물가상승률을 2% 정도로 감안하면 집값이 연간 1400만원씩 오르는 셈인데 임대 등록해 세금을 감면 받는 것 보다는 집값 상승으로 얻는 효과가 크다고 생각하는 다주택자라면 굳이 임대등록을 하지 않을 수도 있어 보입니다

 

 

보증부 월세라면 보증금 비중 높이는 것이  절세엔 유리

   

3주택 이상이라도 임대소득세를 줄일 수 있는 팁이 있습니다. 자신이 거주하는 주택을 제외하고 나머지 두 가구를 전세와 보증부 월세로 각각 임대해야 한다면 보증금 비중을 높여 월세를 줄이면 됩니다.

 

이때 보증금은 간주임대료로 환산되는데, 월세보다 세금 절감에 유리하기 때문입니다. 하지만 월세액이 커 세금 감면분을 충분히 상쇄할 수 있다면 월세를 받는 게 더 나을 수 있습니다.

 

임대주택 등록시 간주임대료와 월세 합계액이 연 1333만원 이하면 비과세이며, 초과 땐 소득세와 건보료가 감면됩니다. 미등록시에는 간주임대료와 월세 합계가 800만원 이하일 때 비과세입니다.

 

 

3년 안에 집 팔 2주택자는 임대주택 등록 안 해도 돼 

 

 

1가구 2주택자의 경우 3년 안에 집을 팔 생각이 있다면 임대주택 등록을 고려하지 않아도 됩니다. 일시적 1가구 2주택자의 경우 기존 주택을 3년 안에 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문에 굳이 임대주택 등록을 하지 않아도 양도세 비과세가 적용됩니다.


2주택자는 본인 거주 외 나머지 주택을 전세로 놓으면 소득세와 건보료 부담이 없기 때문에 사실상 임대주택등록에 따른 이점이 없다고 보면 됩니다.



양도차익 많다면 증여를 고려해야  


 

조정대상지역의 다주택자가 양도차익이 많다면 증여를 고려해 볼 수 있습니다. 증여세율이 10~50%로 양도세 비율보다 낮고, 증여 후 3개월 이내에 주택담보대출을 받아 증여세를 내고 임대주택으로 내놓을 수 있기 때문에 양도차익이 지나치게 많다면 증여가 유리할 수 있습니다.

 

실제 규제 강화를 증여의 기회로 활용하는 사람들도 많습니다. 정부 규제에도 불구하고 서울 등 인기 지역은 공급 부족으로 결국 주택가격이 오를 것이라고 판단한 사람들이 절세 취지로 이 같은 선택을 하고 있는 것입니다.

 

만약 자녀에게 증여 시 5천만 원까지는 증여공제가 되고 증여세 신고기간 내에 증여 시 5%의 신고세액공제가 되므로 한번쯤 고려해 볼만 합니다. 또한 대출 또는 전세를 끼고 증여하는 부담부증여를 활용하면 일정부분은 양도세로 일정부분은 증여세로 분산되므로 어느 정도의 절세를 기대 할 수 있습니다.

 

 

오피스텔 다주택자는 일반임대 부가세 환급액과 주택임대 세금감면 비교해야 

 

 

 

오피스텔  주인들도 일반임대사업자와 주택임대사업자를 놓고 고민하고 있습니다. 전용 85㎡이하 오피스텔 보유자는 일반임대사업자와 주택임대사업자 두 가지 중 하나를 선택할 수 있는데, 주택임대사업자로 등록할 경우 주택처럼 다양한 세금 가면 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

 

반면 임대 의무기간이 10년인 일반임대사업자의 혜택은 분양가 중 건물분에 대해 부가가치세 10%환급받고, 종합부동산세 대상에서도 제외된다는 점입니다.

 

취득세로 집값의 4.6%적용받는 오피스텔은 주택임대사업자 등록 때 취득세 감면액과 보유기간의 세금 감면금액을 합산할 경우 일반임대사업자의 부가세 환급액보다 더 커질 수 있기 때문에 오피스텔을 분양 받았다면 건물분의 부가세 10% 환급액이 주택임대사업자 등록 때 세금 감면 금액보다 많은지 비교해 볼 필요가 있습니다.